INCORPORAÇÃO E INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO

1. NBR 12721/2006 da ABNT:

Dentre os documentos exigidos pelos Cartórios de Registro de Imóveis para obter-se o Registro da Incorporação Imobiliária de seu empreendimento, o mais importante deles é o conjunto dos quadros determinados pela Norma Brasileira (NBR 12721), da ABNT. A NBR-12721 tem como objetivo aumentar a segurança do processo e a qualidade do produto final. Ela define as responsabilidades dos participantes do processo da incorporação, determina as condições exigíveis para a avaliação de custo unitário de construção, do cálculo do rateio de construção, entre outras disposições para condomínios em edifícios com unidades autônomas dispostas em pavimentos, de residências unifamiliares isoladas ou geminadas, que sejam objeto de incorporação imobiliária, ou ainda, para aqueles que submetam-se posteriormente à forma condominial disposta na legislação para a uniformização dos procedimentos que regem as disposições dos condomínios em edifícios (partes autônomas e partes de uso comum).

A NBR-12721 é composta pelos seguintes quadros:

• Informações Preliminares:Informações do incorporador, do profissional responsável, além de informações do empreendimento.
• Quadro I:Cálculo das Áreas dos Pavimentos e da Área Global
• Quadro II:Cálculo das Áreas das Unidades Autônomas
• Quadro III:Avaliação do Custo Global e Unitário da Construção
• Quadro IV-A:Avaliação do Custo de Construção de cada Unidade Autônoma e Cálculo do re-rateio de subrogação
• Quadro IV-B:Resumo das Áreas Reais para os atos de registro e escrituração
• Quadro V:Informações Gerais
• Quadro VI:Memorial Descritivo dos Equipamentos
• Quadro VII:Memorial Descritivo dos Acabamentos (Dep. Uso Privativo)
• Quadro VIII:Memorial Descritivo dos Acabamentos (Dep. Uso Comum)

2. INSTITUIÇÃO DE CONDOMÍNIO:

Após a construção de qualquer empreendimento imobiliário com unidades residenciais ou comerciais autônomas, é necessário para que estas unidade passem da existência de fato para a existência legal, que seja promovida a averbação da construção e o registro de instituição de condomínio junto ao ofício de registro de imóveis competente. A instituição de condomínio, baseada na mesma lei (Lei 4591/64) que rege os processos da incorporação imobiliária e o condomínio de edifícios, é o ato pelo qual o proprietário do imóvel decide transformá-lo em diversas unidades autônomas. Desta forma, o que era um imóvel único, uma só edificação, passa a se constituir em diversas unidades, independente entre si. Existem duas maneiras de se fazer a instituição de um condomínio junto ao Registro de Imóveis, mas ambas devem ser precedidas pela averbação da construção ou que esta seja feita concomitantemente:

1.Instituição do condomínio COM registro prévio da incorporação imobiliária;

A instituição de condomínbio COM registro prévio da incorporação imobiliária, normalmente é feita mediante simples requerimentos, atestando-se a não alteração nas características do empreendimento constantes da incorporação anteriormente registrada.

2.Instituição do condomínio SEM registro prévio da incorporação imobiliária.

A instituição de condomínbio SEM registro prévio da incorporação imobiliária, é feita através de requerimento próprio, acompanhado, normalmente, de: projeto arquitetônico aprovado pela prefeitura; NBR 12721; ART ou RRT referentes ao projeto e a NBR 12721; Memorial de Instituição de Condomínio e Convenção de Condomínio.

3. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

A incorporação imobiliária refere-se a ideia de que um empreendimento imobiliário será incorporado a um terreno. Este instituto legal foi criado pela Lei 4591/64 – Lei de condomínios e incorporações. O conceito previsto no Art. 28, parágrafo único desta lei, diz: “incorporação imobiliária é a atividade exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas”. Este processo permite, entre outros, fazer alienação das unidades autônomas do prédio a ser construído, através da venda na planta. Para tanto, é necessário que o processo de incorporação imobiliária referente ao empreendimento que se quer fazer a venda seja registrado junto ao Ofício de Registro de Imóveis competente. Esse registro deverá conter todas as informações sobre o empreendimento (metragens, nº de unidades autônomas, etc), e somente a partir desse registro é que será possível a venda. A incorporação imobiliária também dá aos proprietários e futuros proprietários do empreendimento, segurança quanto às condições técnicas e idoneidade do incorporador, legalidade do projeto e características do imóvel.

CONHEÇA TODAS AS ETAPAS:

• Pesquisar a viabilidade econômica e comercial do empreendimento;
• Promover estudos sobre o projeto do mesmo;
• Requerer a aprovação do projeto de construção junto aos órgãos competentes;
• Preparar a NBR12721, requerimentos, declarações, memorial de incorporação e futura convenção de condomínio de acordo com as plantas aprovadas e com a NBR12721;
• Juntar os documentos necessários para o registro da Incorporação conforme indicado no Art. 32 da lei 4591/64 e dar entrada no cartório competente;
• Somente após o registro da incorporação faça o lançamento do empreendimento e inicie as alienações das futuras unidades autônomas;
• E por fim, lembre-se que após concluída, é necessário realizar a averbação de construção e registrar a Instituição de Condomínio.

O que é “PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO” e quais são os seus benefícios na incorporação imobiliária

A Lei nº 10.931/04, que alterou a Lei que regula a Incorporação Imobiliária, nº 4.591/1964, introduziu nesta o chamado “Patrimônio de Afetação”. Os empreendimentos que forem submetidos ao regime de afetação, não poderão responder por eventual quebra da Incorporadora, ficando o patrimônio deste empreendimento assegurado. Este patrimônio não se confundirá com o do incorporador. Esse é um dos principais benefícios da afetação: proteger o consumidor que adquiriu uma unidade autônoma pertencente a um empreendimento com patrimônio afetado. Mas se engana quem pensa que o regime de afetação alcança benefícios somente para o consumidor , os empresários do ramo também são muito beneficiados. Optando o incorporador pela afetação, o empreendimento será beneficiado com o Regime Especial de Tributação previsto na Lei Federal nº 10.931/04, que em seu artigo 4º e seguintes, com a redação da Lei Federal nº 12.844/13, estabelece o percentual de 4% (quatro por cento) da receita mensal recebida, o qual corresponderá ao pagamento mensal unificado do seguinte imposto e contribuições: Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas – IRPJ; Contribuição para os Programas de Integração Social e de Formação do Patrimônio do Servidor Público – PIS/PASEP; Contribuição Social sobre o Lucro Líquido – CSLL e Contribuição para Financiamento da Seguridade Social – COFINS. O patrimônio de afetação constitui-se a partir da averbação no Registro de Imóveis, de termo firmado pelo incorporador.